Nghịch lý: Nhà giá rẻ, cầu nhiều cung ít và rủi ro "vỡ trận" căn hộ hạng sang

Đây là chia sẻ của rất nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) và các doanh nghiệp (DN) tại hội thảo bàn về phương hướng phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn tới.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam nổi lên hai nhóm vấn đề lớn về cung cầu, đó là căn hộ nhỏ, giá rẻ có tính thanh khoản rất cao, ra đến đâu, bán hết đến đấy luôn trong tình trạng thiếu cung. Trong khi đó, thị trường đang tồn tại những yếu tố dư cầu về phân khúc căn hộ thương mại hạng sang, biệt thự nghỉ dưỡng, biệt thự biển.

Các chuyên gia khuyến cáo, đang có lượng lớn tín dụng đổ vào căn hộ hạng sang, xu hướng đầu cơ phân khúc này đang khiến rủi ro khủng hoảng thừa xảy ra như đối với biệt thự vùng ven hiện nay.

"Khủng hoảng thừa" căn hộ hạng sang, biệt thự ven biển

"Đổ xô vào các phân khúc nhà hạng sang cho thấy một bộ phận nhà đầu tư kiếm lợi rất tốt từ thị trường này và việc đầu cơ đã và đang xảy ra. Tuy nhiên, vấn đề này gây rủi ro có thể gây vỡ trận các dự án căn hộ hạng sang trong dài hạn", ông Nguyễn Trần Nam cho hay.

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam và các hãng tư vấn BĐS lớn như Savills, CBRE, 2 quý gần đây, giá nhà tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM đã tăng so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc bán nhanh nhất, nhiều nhất là căn hộ hạng B và hạng A. Biệt thự, nhà liền kề cũng nhích tăng nhẹ. Đặc biệt, thị trường thiếu hẳn căn hộ hạng C (nhà giá rẻ) bởi do thiếu nguồn cung và thiếu dự án trong 5 - 10 năm tới.

Khát sát về giá căn hộ tại Hà Nội của các hiệp hội chuyên ngành, các DN tư vấn BĐS cũng đưa ra mức trung bình để sở hữu nhà của người dân Việt Nam là 22 triệu đồng/m2, trong đó ở Hà Nội là từ 24 - 26 triệu đồng/m2 trở lên, còn ở TPHCM trên 24 triệu đồng. Như vậy, ước mơ nhà giá rẻ dưới 10 - 14 triệu đồng/m2 ngày càng ít đi.

Trên thực tế, Bộ Xây Dựng cho biết: Từ quý II/2015 đến nay, rất nhiều dự án BĐS chung cư thương mại, dự án biệt thự, liền kề ven biển đã mở bán, khai trương, trong khi đó, chỉ vài dự án đăng ký nhà thu nhập thấp được mở bán, khai trương trên cả nước.

"Lo ngại lớn nhất hiện nay, các chủ đầu tư hướng chủ yếu vào các dự án thương mại, hạng sang với sự đi theo giải ngân của các ngân hàng thương mại. Tín dụng tập trung phần lớn vào phân khúc hạng B, hạng A và thậm chí thị trường BĐS rất nóng ở hình thức mua đi - bán lại (đầu tư thứ cấp), do đó có thể khẳng định: thị trường đang có tích tụ lượng đầu cơ lớn của các nhà đầu tư). Đặc biệt nghiêm trọng, các ngân hàng hiện giải ngân tập trung vào chỉ một số dự án, nhà đầu tư cụ thể, điều này làm tăng nguy cơ nợ xấu xảy ra hoặc vỡ kế hoạch tài chính nếu dự án không triển khai được", một lãnh đạo Bộ Xây dựng phát biểu tại cuộc làm việc với Hiệp hội BĐS Việt Nam cuối tuần qua.

Nhà giá rẻ: Cầu nhiều, thanh khoản nhanh, cung ít?

Đây là câu hỏi được rất nhiều người đặt ra, đặc biệt là trong bối cảnh khái niệm dân nghèo thành thị cần những căn nhà có diện tích tối thiểu 45 m2 với giá 10 triệu - 15 triệu đồng/m2 không còn sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc giải ngân khoản vay mới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, nhà giá rẻ dành cho người thu nhập thấp tại hai thành phố lớn là Hà Nội, TPHCM đang có nhu cầu rất cao. Trong đó, riêng mức giá nhà cho người thu nhập thấp ở Hà Nội đã lên đến 600 - 700 triệu đồng/căn, diện tích tối thiểu 45m2. Tại TPHCM, mức giá theo giới quan sát có thấp hơn, chừng 450 đến 500 triệu đồng đã có căn hộ diện tích tối thiểu rồi.

Theo ông Châu: "Vướng mắc lớn nhất cho DN làm nhà ở giá rẻ chính là cơ chế vốn, quỹ đất và công tác đền bù. Vốn DN có thể huy động của khách hàng, nhưng không thể phụ thuộc mà vẫn phải đi vay ngân hàng. Trong khi nhà giá rẻ với lãi suất vay dưới lãi suất thương mại, chắc chắn không NH nào cấp tín dụng, nhất là khi gói 30.000 tỷ đồng hết hiệu lực giải ngân"

Bên cạnh đó, quỹ đất cho nhà ở xã hội tại hai thành phố chính rất thiếu, các dự án mới đều là chung cư cao cấp, nhà thương mại, liền kề. Lãnh đạo một DN BĐS chuyên đi xin đất để làm dự án nhà giá rẻ đã thốt lên: Hiện quỹ đất dành cho nhà ở xã hội ở khu vực quận nội thành cũng như ngoại thành không còn và cũng không thể xin được. Những khu đất vàng đều đã có chủ từ 5 - 10 năm trước. Nếu có chỉ là những chỗ đất xen, kẹt không thể đền bù. Để xin được dự án nhà ở xã hội, DN phải đi huyện ngoại thành, nhưng điều "trái khoáy" là: Không có khách hàng để cho dự án bởi giao thông chưa phát triển, muốn xin dự án phải chờ nhiều năm nữa mới huy động được vốn của khách hàng, trong khi nếu sau 24 tháng dự án không triển khai sẽ bị thu hồi.

Trên thực tế, hiện quy định của Luật Nhà ở, nhà đầu tư phải dành 20% quỹ đất dự án, khu chung cư thương mại để làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế các khu chung cư thường không làm phương án trên, thường họ thay đổi diện tích để chuyển mục đích khiến quỹ nhà ở xã hội chỉ trông chờ duy nhất vào các dự án nhà ở xã hội.

Theo ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Hoàng Quân: Việc dành 20% quỹ đất cho xây nhà ở xã hội tại dự án lâu nay vẫn quy định, song trên thực tế, vấn đề này chỉ hình thức "đánh trống, bỏ dùi".

"Quy định dành 20% diện tích dự án làm nhà cho người thu nhập thấp song có chủ đầu tư chuyển đổi làm lớp học, trường học để thay thế. Lý do rất thực tế là những người có thu nhập thấp không "kham nổi" các dịch vụ, phí chung với những người thu nhập cao hơn, trong khi đó, dịch vụ thang máy, điện đều chung giá. Chính vì vậy, ngay ở Tp HCM, đã từng có hiện tượng chủ đầu tư xây đúng theo như quy định xong không thể bán được căn hộ thu nhập thấp cho người dân, cũng không thể bán căn hộ thương mại cho đúng đối tượng", ông Tuấn cho hay.

Nguyễn Tuyền